深圳男童被坠窗砸中身亡，更该反思“小区未老先衰”隐患 | 电讯评论
为何很多房龄才10多年的小区，就已出现电梯老化、门禁虚设、垃圾清运半瘫痪、绿地裸土化等“未老先衰”苗头，甚至小区环境和物管水平糟糕到威胁住户安全？
首发：6月18日《新华每日电讯》“每日一评”
作者：新华每日电讯评论员易艳刚、方问禹
深圳5岁男童在小区内被高空坠落的窗户砸中身亡，引发舆论热议。有报道称，该小区上个月也曾发生高空坠窗事件，但因为没有造成人员伤亡，故未引起重视。不少媒体和网友据此认为这起悲剧原本可以避免，进而指向了对物业疏于安全检查、未能防患于未然的批评。
涉事小区物业对悲剧难辞其咎，舆论对物业疏于隐患排查的批评也有道理，但我们的反思不能止步于此。接连发生坠窗事件的小区，只是以一种沉重而极端的方式，让潜伏在我们身边的安全隐患显性化了。更值得探讨和警醒的，是这件事暴露的“小区未老先衰”的风险。
事发现场附近的监控视频。
何谓“小区未老先衰”?用最近那篇朋友圈刷屏文章（附后）的说法就是，很多房龄才10多年的小区，已出现电梯老化、门禁虚设、垃圾清运半瘫痪、绿地裸土化等负向循环苗头，小区整体环境和物管水平每况愈下。深圳出事小区建成仅14年，但近期接连发生坠窗事件，事后排查还发现多个窗户需维修——这些都可视为“未老先衰”的一个症状。
然而，这种“未老先衰”的小区，恰恰是我们很多人正在面对的现实。厘清这一点就不难理解：为何事发后，不少人将男童被砸瞬间的视频传到家人群、家长群，善意地提醒大家注意安全。这种善意之举从一个侧面表明：很多人早已隐约意识到自己也住在一个“未老先衰”的小区，只是大家平时对风险的感知度较低，直至这次被坠窗悲剧激活。
北京市东城区某学区房，房龄17年，均价10.8万，绿地被车位和垃圾侵占殆尽，小广告泛滥。
一些小区“未老先衰”，与“小区”概念在我国出现的时间不长、房地产行业急功近利、城市土地集约使用模式等有较大关系，也与物业公司专业化程度普遍不高、业主委员会机制被虚置、“各家自扫门前雪”的社会心理等因素有关。它们共同导致一些小区的加速折旧与管理失序，也让一些小区生活充满了不确定的危机与风险。
安居，是人民群众最朴素的生活理想之一，也是“美好生活”的重要组成部分。我们相信小区生活在总体上是安全的，但各级政府和职能部门有责任尽可能地消除各种真实存在的隐患和不确定性，让我们不用担心因为一次高空坠物、一次电梯事故或其他意外而发生悲剧。
各种用生命换来的教训已足够深刻。鉴于“小区未老先衰”现象有一定代表性，有关部门确有必要对小区安全隐患进行系统化梳理与排查，让危险和意外与我们少些交集。另一方面，我们还得从源头抓起，制定更科学完善的标准，并加强监理监管，盖出更安全的房子。（见报题为《高楼坠窗事件警示“小区未老先衰危机”》）
16日晚，400多名市民在事发小区参加悼念活动。许多人带着小孩前往现场，希望通过这次悼念对自己的孩子进行安全教育。
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当小区难以挽回地走向衰败
来源：微信公号“黔财有话说”，此为节选，点击“阅读原文”获取全文
作者：塞冬
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先从一个小故事说起。
我的第一套房购于10年前，位于一个20世纪90年代末建成的普通小区。入手时房龄12年，以北京市场的标准还不算太老。当年买房时把北四到北五环的相似小区基本转了一圈，最后为了能长期自住，选择了一套面积不大的小三居，入住前也完全推到重装了一遍。
但长期自住的打算并没有坚持太久，这套房在满五不久后就换掉了。出手时的房龄是17年。换房原因也简单——小区环境日益恶化，且经过努力后发现没有挽回的可能。
这套房是我的婚房，回想起来蛮有感情。小区是北京本地小开发商所建，也是前业主在十多年前的婚房。十几年过去后，开发商已不见踪影。
小区的物业公司是由破产地方国企重组而来，主要目的是解决大龄职工再就业。物业费1.2元，算北京同类小区正常水平。
在多年前刚入住时，这个小区就已开始陷入恶性循环：物业服务质量下滑→拖欠物业费 →物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线。
• 绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化；
• 暖气不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环；
• 楼道等公共空间被私自占用甚至封闭；
• 门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏；
• 垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态；
• 电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案；
如果说绿化、暖气、垃圾等都可以忍（毕竟是十多年的老小区，要求不能太高），那么，“安全”则是一条底线。因为电梯寿命将至，还有部分业主遭遇入室偷盗，大家开始在群里讨论解决办法。
在搬走的前一年里，我和几位热心业主一道，尝试进行小区自救，最终的结论是——这条路极难走通，成本太高，不如努力攒钱换房。
以换电梯为例：换电梯需要提取公共维修基金，提取公共维修基金需要成立业委会，而成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会。且业委会成立后，还需要2/3业主同意，才能动用公维基金。但是，开业主大会难、成立业委会难，这是一个普遍难题。
2
下面是我近几年为自己和朋友看房时所拍的一些照片，翻了很久网盘翻出来的。
下图是海淀区某塔楼小区，房龄15年，均价9.8万（链家最新小区均价，下同），电梯老化，停用了1部；
海淀区某板楼小区，房龄16年，均价6.2万，绿地被车位侵占；
东城区某学区房，房龄17年，均价10.8万，绿地被车位和垃圾侵占殆尽，小广告泛滥；
以上都是10多年房龄的“老房子”，各种问题已经集中爆发。
对较新的小区来说，基本功能还没出大问题，不好的苗头刚开始从一些小细节暴露出来。下图是一个2014年交房的次新小区，是我同事结婚时买的，最近听同事说，他们业主群里对物业的不满正在发酵。
这是5年前交房时的照片：
这是今年朋友发来的照片，5年后草坪已逐渐裸土化。
下图是海淀区软件园均价近9万的品牌开发商次新小区，在其11年房龄时，许多绿化带已接近半秃——
下图是一个交房不到5年的小区，草坪秃掉后，被替换为丹麦草。对大部分新小区而言，交房时整齐的草坪→5年后稀稀拉拉补种一些抗旱耐操品种→10年后彻底没人管，这是一个常见现象。
最后是一个交房12年的小区，在几年前曾算是”区域次新标杆“，如今均价7.5万，小区水系成了图中这样子。这其实还算不错了，周边房龄10-15年的小区，水系在几年前就已基本干枯。
通过我这10来年的看房经验会发现，大多数小区都在无法挽回地走向衰败：
• 首先是容易被破坏、并且需要持续投入成本的绿植、草坪和水系。
• 然后是门禁、电梯等机械构件。
• 最后就是整个公共空间的无序和失控。
高层住宅的设计使用年限通常是50年，而大多数小区在20年房龄时就已破得不成样子，折旧速度过快，且难以逆转。于是人们会发现：想要一直生活在较好的小区环境中，唯一的解法就是不停换房，这样的成本无疑是高昂的。
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监制：易艳刚 | 责编：张慧 | 校对：赵岑
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